Sul fatto che investire su beni immobili a Milano sia molto vantaggioso non ci sono dubbi: certo è che nell’attuale contesto di tassazione, comprensiva dell'Imposta Municipale Unica (IMU), della Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI) e della Tassa sui Rifiuti (TARI), emerge sempre più l’esigenza di fare scelte intelligenti e oculate.

Oltretutto, le recenti mobilitazioni pubbliche hanno reso l’argomento “caro-affitti” sempre più d’attualità, puntando un riflettore sempre attento su Milano e sulle scelte dei proprietari di immobili.

E allora che fare? La riflessione verte sull'equilibrio tra la rendita catastale, che richiama inevitabilmente l'attenzione sul carico fiscale e il potenziale reddito generato dall'immobile stesso. Ed è ovvio che in tale contesta ci si debba interrogare su quale tipo di investimento convenga di più.

Tra le varie alternative possibili, oggi vogliamo analizzare l’opzione studenti.

Nonostante l'espansione del settore degli affitti brevi, che ad un’analisi superficiale può apparire più remunerativo, gli studenti soprattutto, nelle aree servite dalla metropolitana, offrono comunque un tasso di redditività sopra la media e con meno fluttuazioni derivate dal continuo ricambio di ospiti tipico del settore turistico.

Anche i numeri supportano questa scelta: attualmente in Italia gli studenti fuori sede sono numerosi, stimati in circa 800.000, ma solo il 6% di loro trova alloggio presso le residenze universitarie. Inoltre, si osserva un crescente interesse da parte di circa 55.000 studenti stranieri nel mercato immobiliare italiano. E Milano è la prima destinazione, sia per i fuori sede italiani che stranieri.

La soluzione più ricercata è quella della camera singola in appartamenti condivisi, che consentano di suddividere le spese e garantiscano una distanza ragionevole dall'università o vicinanza ai mezzi pubblici.

Ed è qui che sta il primo aspetto conveniente per il proprietario. I canoni di affitto per le condivisioni tra studenti tendono a essere superiori rispetto agli affitti familiari, con un rendimento che si attesta tra il 5% e il 6% lordo in più rispetto al valore immobiliare dell'abitazione. Questo rappresenta un vantaggio per i proprietari, che godono di una maggiore stabilità nei redditi locativi nel medio-lungo periodo. L'occupazione di tali alloggi risulta solitamente più alta rispetto al settore turistico e anche i tassi di morosità degli studenti risultano essere inferiori rispetto a quelli delle famiglie.

Le residenze universitarie a Milano non sono sufficienti per assorbire tutta la domanda e quindi il mercato immobiliare studentesco offre maggiore continuità occupazionale e una sicurezza che, specialmente a Milano, non può essere sottovalutata. L'investimento in alloggi per studenti garantisce un reddito stabile e costante, consentendo ai proprietari di pianificare a lungo termine.

L’unico elemento potenzialmente critico è l’aspetto relativo alla gestione dei contratti e dei canoni degli affitti che può essere impegnativa se non ci si affida a professionisti del settore:

• innanzitutto serve una rigorosa selezione degli inquilini
• occorre che i contratti abbiamo garantita la conformità alle normative vigenti
• e infine, la gestione dei rapporti con più inquilini deve essere continua e puntuale, compresa la gestione delle utenze, delle manutenzioni, le eventuali insolvenze e intervenire in caso di dispute

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