Aumenta la componente degli acquisti di casa per investimento nel secondo semestre del 2017. E’ il risultato che emerge dall’ultimo report rilasciato dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo il quale il 75,3% delle compravendite è per l'acquisto della prima abitazione, il 18,5% per investimento e il 6,2% per la casa vacanza.

Gli acquisti per investimento

Focalizziamo l’attenzione su chi ha comprato per mettere a reddito: il 28,4% degli investitori ha un’età compresa tra 45 e 54 anni (30,2%), seguito dai soggetti tra 55 e 64 anni (23,9%) e da coloro con un’età compresa tra 35 e 44 anni (23,1%). Tre su quattro sono coppie o coppie con figli.
A comprare per investimento sono soprattutto imprenditori, liberi professionisti e impiegati che coprono il 78,9% di questo mercato, a seguire i pensionati con l’11,5%. Buona parte degli acquisti per investimento si conclude senza l’ausilio degli istituti di credito (83,4%), mentre solo il 16,6% degli investitori ricorre al mutuo bancario. Da ciò, si evince che la scelta di acquistare un immobile da mettere a reddito è la scelta preferita “per non lasciare i soldi in banca”. Altro dato importante: la tipologia di immobile: nella maggior parte dei casi (40,8%) si tratta di un bilocale, a seguire i trilocali (30,3%). 

Il periodo è ancora propizio per acquistare, perché i tassi sono ancora piuttosto bassi e gli affitti, per contro, sono piuttosto alti (vista la grande domanda). Ma dove sta la vera convenienza? Quali sono le scelte giuste per acquistare casa e guadagnarci? Dobbiamo innanzitutto affrontare un punto importante: a queste condizioni di scenario, la convenienza dell’operazione non sta nell’effettuare l’investimento con i propri soldi ma, almeno in parte, utilizzando la leva bancaria. In che modo?

Primo step: individuare l’immobile. Parlando di Milano, l’ideale è individuare un monolocale vicino a una fermata metropolitana – il che non significa “in centro” ma vicino a una stazione della metropolitana o ben collegato con i mezzi pubblici. Oggi è possibile trovare a Milano anche monolocali a €70-80mila, oppure a €40-50mila da ristrutturare. Scelta giusta, quest’ultima, per chi ha voglia di mettersi davvero in gioco! In questo modo si potrà recuperare (in termini di detrazioni fiscali) il 50% dei costi di ristrutturazione in 10 anni. Si potrà inoltre personalizzare la ristrutturazione a seconda del target finale a cui vorremmo proporlo, facilitando così le possibilità di affittarlo quando sarà il momento.

Dopo aver individuato l’immobile bisogna passare al secondo passo, quello della leva bancaria. Qui l’obiettivo è ovviamente generare un attivo, che risulterà tanto più alto quanto più bassa è la rata del mutuo: in questa logica (mutuo per investimento attivo) è consigliabile stipulare anche mutui di lunghissima durata (25-30 anni). E’ importante non investire più del 20% del valore della casa nell’operazione (in modo tale da avere altra liquidità pronta per nuove operazioni), quindi bisogna andare verso un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile.

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