La Legge di bilancio 2023 ha reintrodotto interessanti agevolazioni per la trasformazione delle società di gestione immobiliare (Srl, Sas, Snc, Spa, ecc.) in società semplici. Si tratta di una formula societaria che spesso è stata presa sottogamba, ma che ora vale la pena di rivalutare, soprattutto alla luce dei costi delle altre formule e alla complessità delle procedure.

 

Società semplici: cosa c’è da sapere?

Le società semplici, a lungo considerate una formula residuale, stanno attirando sempre più l'interesse degli esperti di diritto societario per i numerosi vantaggi che offrono nella gestione di immobili e partecipazioni. Questa forma societaria, viene utilizzata per la sua flessibilità sia dai più grandi patrimoni (come nel caso della Dicembre degli Agnelli) sia per patrimoni meno estesi, offrendo vantaggi abbastanza significativi.

Prima di tutto, vi è la possibilità di costituire la società senza l'intervento del notaio se non ci sono immobili conferiti, risparmiando quindi sui costi di costituzione. Inoltre, non è necessario tenere una contabilità ordinaria o redigere un bilancio. La società semplice non esercita attività commerciale e quindi non è soggetta a liquidazione giudiziale, e con alcune clausole è possibile escludere la responsabilità personale dei soci non amministratori.

Esistono vantaggi significativi anche dal punto di vista fiscale: ad esempio vi è l'esenzione dagli Isa e la non soggezione alla disciplina sulle società di comodo. Inoltre, una volta che l'immobile è detenuto per più di cinque anni, può essere rivenduto senza l'obbligo di tassazione delle plusvalenze. Inoltre, i redditi dei soci non sono soggetti a contributi previdenziali.

 

Occhio alle limitazioni

Tuttavia, ci sono alcune limitazioni da tenere in conto: ad esempio l'impossibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa quando la casa è intestata alla società, oppure l'impossibilità di dedurre spese e ammortamenti sugli immobili. In più, non è possibile applicare la cedolare secca per gli appartamenti detenuti dalla società e dati in locazione.

Inoltre – e per il mercato di Milano questo è un fattore da considerare attentamente - gli immobili posseduti dalla società non devono essere oggetto di locazione associata a prestazione di servizi (per esempio, Airbnb). Pertanto, si parla solo di affitti a lungo termine che generano un godimento passivo.

 

Interessante per patrimoni familiari

Nonostante queste limitazioni, la società semplice rappresenta una soluzione da valutare attentamente, soprattutto per la gestione dei patrimoni familiari: infatti, oltre alla gestione univoca e unitaria, la società semplice immobiliare consente una successione del patrimonio più fluida, restando questo unitariamente nella titolarità della società e oggetto del trasferimento mortis causa poiché le quote che rappresentano il capitale sociale sono della società semplice.

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